房地產也有買賣公式?照著富媽媽的方法找到C級房,4年賺340%!

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當時主要買來租給我妹妹,同時讓我回娘家有地方住,但沒多久我跟先生就到上海定居,這房子的3個房間後來全租出去,再以租金付貸款,除了頭期款與相關稅金之外,我們幾乎不用爲房子付任何錢,而我這10年買房也都是循此模式。我們第2間房子就是買在前一篇提到的上海松江區,截至目前為止,我在中國與台灣共計買了10間房子,從沒賠過錢。

你可能好奇我是如何辦到的?根據這10年來買房、看過數百間房的經驗,我把房地產分成A、B、C、D 4個等級,而且只買C級房,這是關鍵。

在我的分類中,A級房指屋齡低於10年,屋況極佳,有健身房、游泳池、圖書室等公共設施的房子。外觀整潔,管理監控設備齊全,住戶素質整齊,收入接近,多為自住。A級房是許多首購族「一眼看中」的標的,但它的房地產投資回報率最低,因為新,所以房價最高,若買來租人,房租可能低於每月房貸,並不划算,在購屋市場低迷時,最易蒙受降價損失。

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B級房的屋齡介於10到20年,屋況堪稱良好,沒有漏水、管理問題、租客穩定。周圍有菜市場、圖書館、公共運動場、小型市集。租住在B級房產的人,租金不高、生活便利,大多數頭期款不足,是無法購買新房的人第一首選。

C級房屋齡介20到30年之間,屋況普通、偶有漏水。周遭環境髒亂、社區管理不佳、租住者收入偏低。

D級房屋齡超過30年,房屋急需修繕、水管暴露損壞、屋頂坍塌、電路損壞、長期無人居住。需要花大錢整修才能入住。這類型房產通常居於山區、產業沒落地區。

這4種房子中,根據我的經驗屬C級房最有利可圖,因為它容易被市場「低估」。我的方法是,買進被「低估」的房產,整理、修繕問題,就能提升房產價值,創造穩定獲利。

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那麼,如何尋找C級房呢?

第一步,我會先找住家附近的地圖,查出附近的工業區、加工區、工廠在哪裡?比如我住在竹北,知道附近有湖口工業區、竹北工業區、新竹科學園區。

第二步,徒步勘探這片區域,感受當地的生活機能與居住環境。

第三步,從中尋找C級房,比如:裝潢陳舊、漏水、空置、破敗、雜亂、玻璃壞損、牆壁剝落等。

在決定買房之前?我會先計算房產的「現金回報率」,公式如下:
{(租金-每月還貸金額)×12}÷ 頭期款

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如果一套C級房,買進價300萬元,頭期款20%,共計60萬元。每月租金收入1萬2,000元。貸款25年,利率2%。頭3年還息不還本,每月還貸款4,000元。則這套C級房產的「現金回報率」為:

{(12000-4000)×12}÷ 600000=0.16=16%

16%就是這套C級房的「現金回報率」。而我自己的「現金回報率」標準如下:

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1.≤10%——不合格。
2.10%~20%——合格。
3.>20%——極優秀。

2010年,我曾在宜蘭羅東看中一套C級房,它的售價是225萬元,頭期款45萬元。買進之後,我的租金是8,500元台幣,貸款180萬元,寬限期2年(只還利息,不還本金),分25年攤還。沒有管理費、沒有其餘公共費用,頭2年每月還貸3,000元。當時我計算出的「現金回報率」為:

{(8500-3000)×12}÷ 450000=0.146=14.6%
「現金回報率」為14.6%!

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2年後,我的租金上浮至9,000元/月,每月還貸為9,000元。仍然完全沒有還貸壓力(租金全抵房貸,並且扣除本金)而現金投報率仍計算為:

{(9000-3000)×12}÷450000=0.16=16%
16%就是這套C級房的「現金回報率」 !

再2年後,這套C級房產售出。成交價是320萬元,我從這套房產獲利為:
320萬元(最終售價)–165萬元(剩餘本金)=155萬元

我只投入45萬元,而我的最終獲利率為:
155萬÷45萬 = 340%

340%!只花了4年!看看C級房產的驚人的潛力!

書籍簡介_我用菜市場理財法,從月光族變富媽媽

房地產也有買賣公式?照著富媽媽的方法找到C級房,4年賺340%!

我用菜市場理財法,從月光族變富媽媽:運用菜市場大媽都懂的常識法則,掌握投資竅門,國文老師身家暴漲五千萬!

作者:李雅雯(十方)
出版社:采實文化
出版日期:2018/01/04

作者簡介_李雅雯(十方)
臺灣師範大學國文系博士,成功大學文學碩士。曾經擔任國文老師,後隨先生工作移居上海多年。其意外踏上理財之路,並成功致富的故事,不但獲《今周刊》封面人物報導,亦在網路瘋傳,吸引廣大網友關注,並獲三立新聞台、東森新聞台專訪。

她以「十方」為筆名,發表過多本著作。主要以小說文體,傳授個人所學所感,包含《偷安徒生的內褲》;《老宅的秘密》(上海:文匯出版社,2014),以及《曼尼先生:青少年理財哲學小說》。

其中,《曼尼先生:青少年理財哲學小說》被教育部評選為全國優良推薦圖書,其餘著作亦為多所國高中,列為經典必讀書目。目前專職演講。

Google關鍵字:作家十方
Facebook粉絲頁: http://www.facebook.com/writer10square

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權狀26坪,實際測量卻少了3坪…一位友人的震驚:原來無電梯公寓有公設

權狀26坪,實際測量卻少了3坪…一位友人的震驚:原來無電梯公寓有公設

權狀26坪,實際測量卻少了3坪...一位友人的震驚:原來無電梯公寓有公設

圖片來源:photo-ac.com

「愛莉,我家人最近買了一間公寓,權狀上主建物坪數有26坪多,最近要裝潢,請設計師來丈量、規劃,卻發現室內實際坪數只有不到23坪!差的那3坪多到哪去了?」好友問。

「公設啊!還有牆壁啊!」我回答。

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「公寓有公設?它公設坪數是0耶!」好友聽了很吃驚。

「公寓有公設呀!樓梯就是公設。只是它被算到『主建物』坪數去啦!」

許多人以為無電梯公寓沒有公設,買幾坪實際就有幾坪,其實,公寓也是有公設的,常見的就是梯間囉!只是,少數的公寓在當初第一次登記時,有將梯間的坪數算在「共有部分」(公設)裡。

大部分的公寓通常都是將梯間登記在「主建物」裡,所以表面上0公設比,實際上丈量,室內還是少了那1~2坪不等,如果剛好是一層一戶的,梯間佔的坪數就更多了!不信?調閱一下房子在地政系統裡的「測量成果圖」,你會發現,梯間的面積就跟房子的室內畫在一起,所以坪數當然也算在「主建物」面積裡!

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另外,權狀的坪數計算都是含外牆的。如果隔壁有鄰居,牆壁為共用壁,那麼,牆壁的厚度就一半算鄰居的,一半算自己的。如果房子剛好是邊間,外牆沒有跟鄰居共用,那麼,外牆的厚度就全部算自己的囉!而設計師丈量,都是扣除外牆厚度的淨尺寸,除非房子有額外的增建,不然,計算坪數時當然比權狀坪數少囉!

所以,下次在規劃公寓的格局時,記得不要單純以權狀坪數做空間配置的規劃,畢竟差了3~4坪,也可能影響空間的規劃!

作者簡介_邱愛莉

權狀26坪,實際測量卻少了3坪...一位友人的震驚:原來無電梯公寓有公設

House123董事暨執行長,文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL,偶然發現自己對房地產的熱情,進而投入研究。看過逾500間房子,獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台,從買方立場出發,教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。

2018年新書《小資族大翻身》甫出版即榮登暢銷榜,無私分享8年從20萬滾出資產4000萬的賺錢筆記。

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上課名額比演唱會門票還搶手!租賃專法上路到底便宜到誰?最大受益者是他

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圖片來源:photo-ac.com

周末剛好繞到IKEA想買個桌燈,沒想到逛著逛著,居然讓我看到個面熟的影子。走近一看,這不是失聯好一陣子的小棠嗎?拍了拍他的肩膀,我說「怎麼這麼巧,你也來這裡逛家具呀!」

小棠看到我,驚喜地一笑,「怎麼這麼巧,我來幫屋主挑個地墊回去。」看小棠行程不趕的樣子,拉著他,我們到IKEA餐廳找了個位置休息,剛好吃吃點心,聊聊近況。

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右手拿著叉子,插著來這裡必點的瑞典烤肉丸,我邊吃邊問著小棠「你最近到底在忙些什麼?怎麼一個月不見人影」只見他無奈一笑「上課,考試呀!不然還能做什麼呢?」

「考試?」我有點疑惑。
「對呀!你忘了我做哪行了嗎?自然是去考租賃住宅管理人員資格啦!」

小棠這樣一說,倒是勾起了我的記憶。租賃住宅市場發展及管理條例(簡稱租賃專法),從今年6月27日開始實施,當中規定了租賃住宅服務業,必須設置專任租賃住宅管理人員。也就是如果當過渡期一過,公司都還沒有人上完課考到資格,就算是非法從事包租代管相關業務。

「聽說很難報不是?圈子裡,大家都說,搶報名跟搶演唱會門票一樣不容易?」既然難得碰到個當事者,讓我不禁想問問,前陣子的傳言,到底有幾分真實性,又為什麼,明明有2年過渡期,大家卻都在搶梯次報名?

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只見小棠回憶起8月多報名前的輾轉,說著自己的「搶票經歷」。

原來,自不動產仲介經紀商業同業公會開始報名開班授課,那時小棠心想,台北報名已經報到10月,他想,或許其他縣市的有當月考試的名額,於是選擇先不報名。但沒想到悲劇來了,六都查了一圈下來,他發現只有一個比一個滿的班,最誇張的是台中市,甚至當下已經報到了12月。當他覺得苗頭不對,回頭想報名台北的班次時,剛剛還10月份的班次卻硬生生的,又往後排了一個月。

這時他想起,新北市的報名規範和別人不一樣。說是每月月初開放現場報名,也就是只要搶到名額,那麼他還是有機會在9月份上課。正當小棠打著如意算盤,打算報名日當天,下星期一一早就衝到板橋報名,但沒想到星期五快下班前,網站卻突然公告了「自即日起開始報名」,且居然是用傳真報名方式。

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先不說,工作人員當時都下班了,連個公告確認對象都沒有,更別說每班才33個名額,誰知道誰的報名傳真優先順序?儘管如此,不願放棄機會,小棠還是急急忙忙地把報名表和資料傳真,連同費用一起轉帳。

星期一,為了心安,小棠仍一大早就衝板橋,打算現場確認個明白。但本想說9點開始上班,8點初已經算早,但來到4樓才發現,原來很多人跟他想得一樣。後來,由於現場人員優先辦理,小棠順利的報到名,才總算鬆了一口氣。

聽完故事,我搔搔腦袋,向小棠問出心裡的疑惑「去考證照的,到底都是哪些人呀?怎麼那麼多人急著考證照,畢竟市場真的有那麼多的需求嗎?」

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小棠喝了口水,他說,就自己觀察,現在去考證照的大概是4種人:

第一種,6/27前,公司本來就有不動產仲介經紀業這個營業項目,且有經營包租代管業務,6/27後也有依法增設租賃住宅代管業及租賃住宅包租業這兩個營業項目。雖然法令上有2年的時間去補這張牌,但重點還是在於了解第一手法令內容。畢竟,連客戶問自己如果都不懂,那談什麼專業呢?

第二種,原本私底下包租許多房子在做當二房東的人,如果6/27租賃專法上路後,還是想繼續以此為業,就得考證照、開公司,讓「二房東」這行為合法化。

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第三種,好歹內政部號稱包租代管每年商機上看百億,既然政府鼓勵,且有利可圖,自然也吸引了一票想搶進的人。

第四種,說起來倒是有趣,他們本業可能跟房地產業毫無關係,只是因為想增加額外收入,所以才接觸這塊。現在市場上不是很多開課老師,鼓吹大家去當二房東嗎?上課嘛,總是說的多簡單又多好賺,但可能連自己也不全然了解租賃專法的最新規範。於是,學生花了3、5萬上完二房東課,有一些認真點的,自己研究後發現:不對呀!原來現在要當二房東,得先考照後開公司。既然心動了,錢花了,頭也洗一半了,於是,也只好急急忙忙地來報名課程,想了解法規內容。

其實話說回來,這波包租代管業的推廣以及內容改革,除了租客,最大受益人還是政府。

全台灣最知名的二房東張小姐還沒出事前,政府不知道原來二房東有這麼多,這麼誇張的行為舉止。這次修法剛好把那些不繳稅的二房東給逼出來,也建立一套更保障租客的作業系統,讓房客及業者當前哨。誘之以利,驅之以罰鍰,不可謂不聰明呀!

編按:根據新北市不動產仲介經紀商業同業公會網頁公開資訊揭露,目前該單位的租賃住宅管理人員資格取得專業訓練與測驗10月、11月、12月均已額滿。

作者簡介_傅恪恩

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房市觀察近10年,身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們,一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。

FB:/fuknn/

致富的祕密是富習慣,有錢父母都教子女這12件事!

致富的祕密是富習慣,有錢父母都教子女這12件事!

致富的祕密是富習慣,有錢父母都教子女這12件事! 這又是延遲滿足的事,不是嗎?務必知道,如果你努力工作並且投資更多,你的購買力會與時俱增!

8.運氣是靠努力工作得來的

許多人喜歡將別人的成功歸因於「運氣好」。也許他們「天時地利」都對,或者有「人和」之便。雖然少數人運氣不錯、中了樂透,但真正成功的人拚命努力,以達到他們所選領域或投入心血的顛峰。

如果你能找到熱愛的事並以此為生,你會遠比他人更有可能成就偉大不凡的事業,因為你會更加努力去實現目標,每一天都不會是辛苦的掙扎。

9.你不需要百萬美元才能實現財務自由

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許多大富翁都負債累累,而且事實如此。社會上許多有權有錢的人持有很多資產,現金狀況卻很差。其他人每年收入5萬美元,沒有債務,因此擁有更多的財務自由。

財務自由不是依賴金錢本身,而是依賴你和金錢的關係,以及準備在一生中負起的個人責任和遵循財務紀律的程度。

10.只有在每個月能全額繳款的情形才刷卡

立即購買就免息!24個月不用還款!都是因為這樣,我們很容易掉入信用卡債務中,這讓你的孩子背負了信用卡高額利率償還債務。此外,違約止付可能會影響他們的信用紀錄,日後買車或房屋會很難。

11.青春難再回,趁早儲蓄和投資

你的財富複利成長,靠的不只是金錢,也要依賴時間。事實上,如果有足夠的時間,複利利息(也就是高成長資產所賺取的利息滾出的利息)效果驚人,以至於愛因斯坦稱它是宇宙最強大的力量。

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人生趁早開始儲蓄和投資,才有可能確保你的財務未來。

12.量入為出,剩下的錢拿去投資

如果你遵循這條至高無上的黃金法則,很快地就會在財務自由之路站穩腳步。

設定目標,至少投資收入的10%,其他的事就交給複利的力量。

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我試著告訴你的是,富人擁有從父母那裡學到的良好日常成功習慣。這些日常習慣是貧富差距的真正原因,也是富者愈富的真正原因。

我們很可能是子女唯一的導師,而且肯定會成為最有影響力的導師。除非我們教育子女良好的日常成功習慣,並且力求競爭立足點平等,否則富人將繼續愈富有,窮人將繼續愈貧窮。因此,撥出你的一點點時間,報酬可能非常高。 

書籍簡介_習慣致富

致富的祕密是富習慣,有錢父母都教子女這12件事!

作者:湯姆.柯利、麥可.雅德尼
譯者:羅耀宗
出版社:遠流
出版日期:2019/09/27

作者簡介
湯姆‧柯利(Tom Corley)

美國暢銷書作家,是認證合格會計師(CPA)、理財規劃顧問(CFP)及紐澤西州首屈一指金融公司「賽瑞懷斯公司」(Cerefice and Company)總裁。他在研究富人和窮人的日常生活習慣方面頗負盛名,曾花五年時間觀察和記錄超過350位富人和窮人的每日行為,總計提問5萬多次,也因此發現富人和窮人的日常習慣天差地遠。他根據研究提出致富的關鍵習慣,至今已影響世界各地數十萬讀者邁向富有的生活。

外遇出軌

目前積極在組織、學校及行銷活動中演講。作品包括《富習慣》(Rich Habits)、《改變習慣就改變生活》(Change Your Habits, Change Your Life)等。

麥可‧雅德尼(Michael Yardney)
澳洲大都會集團(Metropole Group of Companies)執行長,被選為澳洲首屈一指的房地產投資顧問。他同時也是成功和財富創造心理學方面的暢銷書作家。他認為要真正富有,需要的不只是金錢而已,而是發現金錢的真正目的,才能真的擁有財富。目前除了房地產投資顧問工作,也舉辦財富創造研討會,致力改造一般人的財務未來。

譯者簡介_羅耀宗
台灣清華大學工業工程系、政治大學企業管理研究所碩士班畢業。曾任《經濟日報》國外新聞組主任、寰宇出版公司總編輯。所著《Google:Google成功的七堂課》(The Seven Success Lessons from Google)獲中華民國經濟部中小企業處九十四年度金書獎。另著有《第二波網路創業家:Google, eBay, Yahoo劃時代的繁榮盛世》(Netpreneurs 2.0)。譯作無數。曾獲時報出版公司2002年「白金翻譯家」獎。現為財金、商業、科技專業自由文字工作者、《哈佛商業評論》全球中文版特約譯者。

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打臉東森房屋老董王應傑-貸款9成助買房?這項德政,根本是把年輕人送進建商虎口裡

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打臉東森房屋老董王應傑-貸款9成助買房?這項德政,根本是把年輕人送進建商虎口裡

圖片來源:dreamstime

受限於薪資停止成長逾20年,年輕人想在臺灣買棟房子的難度是越來越高,為了讓年輕人能更快擁有「自己」的房子,最近有人建議乾脆把青年貸款額度放寬到房價的9成,這樣年輕人只要存到頭期款,就能「輕鬆」的利用這項「德政」買房。(相關新聞:年輕人買房難!王應傑「貸款9成」引發討論)

這種建議讓我聯想到,最近也有另一種呼籲政府調降房地合一稅的聲音,認為這樣的高交易稅率,讓臺灣房地產市場從2010年40萬棟的成交量近乎對折,將使臺灣今年GDP年增率無法保2。

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表面上來看,這兩種建議是為了幫助年輕人更早買房,以及讓臺灣的GDP年增率達標;但骨子裡,就是希望政府能對房地產市場伸出援手;拉高青年貸款成數,意味著年輕人要以背上更重的房貸為代價,換取提早購屋,所以真正肥到的,絕不是表面上想要幫助的年輕人,而是盼望因為政府提供高額貸款,進而撐住房價的建商;至於呼籲政府調降房地合一稅,能否促進GDP成長猶未可知,但一定可以幫助建商降低交易成本。

從SARS過後的房市大多頭,過去讓許多房地產業者成長,然而當市場供需明顯失調,房價開始回檔後,過去藉由墊高房價產生利潤的房地產相關業者,也開始感受到衰退的壓力;更糟的是,房地產業是需要事先投入巨額資金的行業,而過多空屋的堆積,其實也代表著大量資金被套牢,也讓臺灣開始出現「窮到只剩房子」的不健康現象。

依據內政部106年「修正全國區域計畫」內容,全臺灣現有都市發展用地可容納人口總數為2,525萬人,遠遠高於目前臺灣的總人口數;臺灣房地產真正的問題就是「供過於求」,而且這個問題將隨著人口減少而日趨嚴重,然而看著地方政府都想藉著都市計劃來創造財源收入,中央政府則高調宣傳社會住宅的德政;渾然不覺自己正是持續推高房地產供需失衡的助手,而這些過度開發的行為,卻會持續消耗臺灣最珍貴且無法增生的「土地」資源。

所以政府真正該做的,是想辦法讓市場上的空屋,能夠儘可能投入租屋或買賣市場;儘速恢復被民粹打亂的都更程序,讓臺灣屋齡50年以上的老屋能夠適時汰舊換新。

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建商該思考的,一是如何快速去化手中的空屋庫存,二是如何在房地產市場冷淡的前提下,繼續維持穩定的現金流來過冬。

自住者則該認真想想,眼下真的有急迫購屋的需求嗎?自己能夠負擔的房貸上限又是多少?在滿足同樣的居住前提下,租屋還是買屋,哪種方法更能省錢,也就更能替未來的自己,累積更多資產。

作者簡介_dolin66

打臉東森房屋老董王應傑-貸款9成助買房?這項德政,根本是把年輕人送進建商虎口裡

民國66年出生,畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業;更於房價高檔盤旋時賣屋,獲利達數倍以上,是一個從蓋房、買房、賣房到租房皆有完整經歷的房地產工作者。同時也是個賺取被動收入的投資者,著有「房市泡沫來了!我該逃命,還是逢低搶進?」及「預售屋全攻略」一書。

臉書粉絲頁:/dolin66
個人Blog:http://blog.xuite.net/dolin66/wretch

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台灣金融研訓院院長黃博怡,力推容積獎勵-公股銀行應做創新都更領頭羊

台灣金融研訓院院長黃博怡,力推容積獎勵-公股銀行應做創新都更領頭羊

台灣金融研訓院院長黃博怡,力推容積獎勵-公股銀行應做創新都更領頭羊

圖片來源:dreamstime

台灣的土地利用已達飽和、人口老化日趨嚴重,如何透過都更來改善居住生活品質與安全,已成政府刻不容緩、必須解決的議題。然而,過往的都更多由建商主導,在互信基礎不足的情況下,往往無法順利推動,甚至產生爭議個案,拖緩都更的行進速度。

「我認為,都更的觀念要更前瞻、手段要更創新。」台灣金融研訓院院長黃博怡在接受《Smart智富》月刊專訪時強調,過去幾年,台灣在都更過程太忽略金融機構的角色,銀行往往只扮演融資與貸款的功能;但其實公股銀行在大台北擁有許多公有地,應率先做一個典範,把這些公有地視為「創新都更金融」的代表作。

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多項政策鬆綁
有助銀行活絡土地資產

2016年11月總統蔡英文針對都市更新,要求執政團隊盡速研擬修法加速推動都市更新,透過容積誘因、減免賦稅、簡化程序等誘因,請相關部門提出配套方案。並且,要求公股行庫積極參與都更,請內政部研究相關模式,為都更注入更多能量。

黃博怡認為,政府由上至下正視都更議題,有助於都更推動的正向發展,尤其是政策面,行政院已通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》草案及《國家住宅及都市更新中心設置條例》草案,此外,《都市更新條例》也在立法院修正中,政策面的鬆綁將有助於加速都更腳步。

對金融業來說,金管會已修正《商業銀行投資不動產辦法》,使未來銀行利用自有土地參與都更,不動產自用比率從50%降到20%,購地自建從最長2年改為7年。此外,若能透過《都市更新條例》修法,免除《銀行法》第72-2條的限制,將可為都更注入資金活水,有助於活絡金融業資產。

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「銀行的業務不能只停留在企金、消金與財富管理,你要有能力解決社會問題。」黃博怡解釋,銀行是特許產業,應該要承擔社會責任,尤其是握有大筆公有土地的公股行庫,更應該要有不同於民營銀行的使命感,主動扮演領頭羊的角色,帶頭推動「創新都更金融」,不但能夠起示範作用,更能為金融機構的資產運用,帶來正向的發展。

在政策的鼓勵下,銀行資產使用效率可望提高,進而提高銀行以自有行舍參與都更的意願。近來多家公股行庫推出都更案,粗估面積達7,243坪以上。「這次都更跟以往很大不同之處在於,可以很清楚地看見金融機構的角色及行動,我很樂見能夠很快有金融機構變成role model(典範),帶動像國防部、財政部等政府部門做給民間看,就能夠再創都更新局。」黃博怡說。